2004-04-19 19:49:14 http://www.fnnews.com/html/fnview/2004/0419/091979147820131500.html [新재테크 외국인 임대주택] 투자수익률 年 9∼10% ‘알짜’ 저금리가 지속되면서 안정적이고 수익성이 높은 외국인 대상 주택 임대사업에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부의 외국인 또는 외국기업에 대한 투자유치 정책이 지속되고 있는 등 개방화 시대에 따른 외국인의 유입이 지속적으로 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 특히 외국인을 상대로 한 주택임대사업은 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있고, 보통 임대기간(보통 2년)의 월세를 입주전에 한꺼번에 받은 이른바 ‘깔세’ 형태여서 초기 투자비를 빨리 회수할 수 있다는 장점이 있다. 외국인 임대전문 컨설팅업체 이앤씨컨설팅의 이용훈 대표는 “대체 투자처가 없는 상황이어서 안정적인 수익을 바라는 투자자들의 관심이 높다”며 “최근 들어 재테크 수단으로 외국인 임대사업에 대한 문의가 부쩍 늘고 있다”고 말했다.이 대표는 “하지만 외국인을 상대로 한 임대사업은 임대계약서 작성 등 까다로운 절차로 인해 보다 신중히 접근해야 한다”고 강조했다. ◇외국인 대상 주택임대사업=국내에 거주하는 외국인의 취향에 맞는 주택을 새로 지어 수 십 가구씩 임대하는 대형 임대회사와 5∼20가구를 지어 임대하는 중소 임대업자, 기존의 고급주택, 빌라 등을 매입해 임대하는 개인 임대사업자 등 여러 유형이 있다. 어떤 수요층을 대상으로 하느냐에 따라 주택의 종류와 크기,투자규모가 달라진다. 비교적 수입이 많고 오랜 기간 국내에 머무르는 외국 공관원(대사· 영사· 다국적기업 지사장)에서부터 6개월 미만의 단기 체류외국인,주택에 투자하는 비용이 상대적으로 적은 주한 미군까지 외국인의 임대수요는 다양하다. 따라서 외국인 임대사업의 투자 전략도 대상 수요층과 투자규모에 따라 달라진다. 외국인 임대전문 컨설팅업체인 글로벌마이다스 이근식 사장은 “외국인 임대사업의 경우 입지선정과 주택의 평면 설계 등을 고려해야 한다”며 “계약서가 영어로 작성되는 만큼 임대 전문업체와 상의하는 것이 좋다”고 말했다. ◇외국인 임대 투자수익=외국인 대상 임대사업의 투자수익률은 지난 2002년 이전 까지만 해도 연 12%를 웃돌았다. 하지만 지금은 수익률이 연 9∼10%정도로 떨어졌다. 그래도 예금금리의 2배 정도 높은 수익률을 유지하고 있는 셈이다. 최근 들어 외국인 대상 임대사업에 투자자들이 몰리는 것도 이같은 수익률과 무관하지 않다. 금리이상의 안정적인 투자수익을 올릴 수 있는 투자처가 마땅치 않기 때문이다. 하지만 임대 투자 수익률은 지역과 주택규모, 수요층에 따라 달라지므로 무조건 금리이상의 수익을 올릴 수 있다는 예단은 금물이라는 지적도 나오고 있다. ◇투자사례=서울 용산구 이태원동에 살고 있는 박영규씨(60) 등 8명은 동호인주택 형식으로 임대사업을 시작했다. 이들은 공동투자를 통해 용산구 이태원동 193일대 대지 310평을 평당 900만원에 매입한 뒤 평당 320만원의 건축비를 들여 40평형 15가구를 건축했다. 총 투자비용은 토지대금 27억9000만원(310평뻂900만원)과 건축비 19억2000만원(평당 건축비 320만원뻂40평뻂15가구) 등 총 47억원 정도다. 가구당 3억2000만원의 원가가 든 셈이다. 박씨 등은 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 주한미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 강남구 역삼동에 사는 개인투자자 박봉균씨(45)도 용산구 이태원동 퍼시픽맨션골드 59평을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 박씨는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대중이다. 2년 선불로 계약이 이뤄져 박씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 받았다. 강동구 명일동에 거주하는 김창근씨(가명)는 퇴직금으로 용산구 후암동에 있는 28평 규모의 빌라 2채를 3억6000만원에 구입해 임대사업자로 등록했다. 이후 김씨는 외국인을 대상으로 한 단기임대를 통해 가구당 월 160만원씩 매달 320만원의 고정수익을 올리고 있다. ◇외국인 대상 주택임대 유망지역=외국인들이 선호하는 지역으론 우선 서울 용산구 한남동과 이촌·이태원·보광동 등이 손꼽힌다. 또 프랑스학교가 있는 서울 서초구 방배동과 성북구 성북동 등 외국인들이 많이 몰려 사는 곳을 들 수 있다. 최근에는 외국인들의 거주지역이 서울 강남구 삼성동과 서대문구 연희동 등지로 확산되는 추세다. 외국인 대상 임대주택 중개업계에 따르면 외국인들의 지역별 거주비율은 용산 일대가 서울 전체의 55∼60% 정도를 차지하고 있다. 나머지 40∼45%는 성북구 성북동, 서대문구 연희동, 서초구 방배동 일대에 분산 거주하고 있다는 분석이다. 용산일대가 외국인 임대시장의 주류를 이루고 있는 것은 도심과 가깝고, 강남권으로의 진·출입도 쉽기 때문이다. 게다가 세계각국의 대사관과 음식점이 몰려있고 편의시설을 이용할 경우 의사소통에 문제가 없는 것도 주 원인이다. 이앤씨컨설팅 이 대표는 “일상생활에 불편함이 없고 치안이 비교적 잘 돼 있는 것도 외국인들이 용산 일대를 선호하는 이유”라고 말했다.

2004-04-19 19:49:01 http://www.fnnews.com/html/fnview/2004/0419/091979147720131500.html [新재테크 외국인 임대주택―투자 성공하려면] 외국인 선호 실내형태 갖춰야 외국인 대상 주택 임대사업은 일반 임대와 다르다. 특성상 중개부터 계약, 관리까지 모든 과정이 내국인을 대상으로 하는 주택임대차보호법과 차이가 있기 때문이다. 따라서 외국인 대상 임대사업은 임대전문 컨설팅업체와의 상담과 분석을 거쳐 지역과 주택 면적, 유형 등을 결정하는 것이 바람직하다. 특히 수익률만 믿고 무작정 투자에 나서는 것은 금물이다. 무엇보다 최근 외국인 임대 물량 증가로 수익성이 떨어진 점을 감안할 때 입지선정 등 세심한 투자계획이 마련되지 않을 경우 수익은 커녕 실패로 이어질 가능성이 높다는 점을 유념해야 한다. 서울 용산 일대와 강남권 등 외국인이 선호하는 지역이 아닌 경우에서는 임대수익이 예상치를 밑돌 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 글로벌마이다스 이근식 사장은 “신축빌라나 서비스드 레지던스의 경우 분양하는 형태이기 때문에 2년까지는 투자수익률이 보장될 수 있지만 그 이후엔 수익을 장담할 수 없다”며 “특히 외국인의 경우 수요는 한정된 데 반해 공급이 급증하는 지역의 경우 수익률 하락이 불가피하다”고 조언했다. 평면 등 내부설계도 외국인의 취향에 맞게 설계해야 한다. 예컨대 외국인들은 거실을 중심으로 한 생활이 강조되기 때문에 안방보다는 거실을 넓게 구성하는 것이 중요하다. 우리의 주거문화가 안방중심인 데 비해 외국인들은 거실 중심이기 때문이다. 또 1대 이상의 주차공간이 확보돼 있어야 하고 주방과 식당이 분리된 정원이 있는 주택이 유리하다. 특히 외국인들은 밤을 이용해 자국 본사와 연락하며 업무 처리를 하기 때문에 집안에도 사무공간이 있는 곳을 선호한다. 이앤씨컨설팅 이용훈 대표는 “외국인이 선호하는 지역선택과 집의 특장점을 잘 파악해 기존주택이나 신축빌라를 골라 투자해야 한다”며 “외국인의 취향에 맞춰 거실을 넓게 한 곳이라든지, 식당이 분리돼 있는지 여부 등 평형이나 평면구성 상태를 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다. 임대주택 구입전에는 전문가와 상담 후 결정해야 안전하다. 외국인의 임대주택 수요는 늘었지만 4∼5년전에 지은 빌라들은 전용면적이 작거나 위치와 평면이 그들의 주거공간과 맞지 않아 문제가 발생할 소지가 크다. 따라서 단독주택을 헐고 무분별하게 집을 지었다가 낭패를 보는 경우가 많으므로 주의해야 한다.