1989년에 제정된 ‘개발이익환수에 관한 법률’은 각종 개발사업이 시행되는 곳에서는 행정청이 이 법에 근거하여 개발부담금을 부과하도록 하고 있다.

개발부담금 제도란, 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 인가 등을 받아 개발사업을 시행한 결과 개발사업 대상토지의 지가가 상승하여 정상지가 상승분을 초과하는 불로소득인 개발이익이 생긴 경우, 이를 사업시행자에게 독점시키지 않고, 국가가 그 일부를 환수하여 그 토지가 속하는 지방자치단체 등에 배분하는 제도이다.

개발부담금은 개발이익의 약 25%가 부과되는데 개발이익은 개발종료시점의 지가에서 개발개시 시점의 지가와 정상적인 지가상승분과 개발비용을 모두 합한 비용을 제하는 방식으로 계산한다. 즉 개발이익은 ‘부과종료시점지가 - (부과개시시점지가+정상지가 상승분 +개발비용)’이 되는 셈이다.

따라서 토지를 구입해 개발을 하려는 투자자에게 어떤 항목이 개발비용으로 인정되는지 하는 것은 매우 중요한 문제다.

판례에 따르면 무허가주택철거보상비, 작물보상비, 타인 소유의 토지에 진입로를 개설하여 자기 토지의 편익 증진에 기여한 경우 진입로 개설비용, 농어촌 특별세, 택지조성 부대비용, 쓰레기처리비용 등은 개발비용으로 인정된다.

반면에 취득세, 등록세, 교육세, 방위세, 등기비용 등 토지의 취득과 관련된 비용, 종합토지세, 용지부대비, 임의로 기부한 금원 등은 개발비용으로 인정되지 않는다.

한편 ‘개발이익환수에 관한 법률’은 건축면적이 1,650㎡ 이하의 주택건설의 경우 개발부담금을 부과하지 못하도록 하고 있다. 단, 이 경우에도 연속적으로 접해 있는 토지의 개발면적이 1,650㎡를 넘을 때는 ‘연접토지의 분할개발’로 보아 개발부담금을 부과하도록 하고 있다.

그렇다면 이런 경우는 어떻게 될까?

A는 자신이 소유한 토지 500㎡에 농지전용허가를 받아 다세대주택을 지었다. 이때 주위 토지의 소유자인 B, C, D도 똑같이 각각 500㎡의 토지에 대해 농지전용허가를 받아 다세대주택을 지었다.

그런데 관할 행정청은 위 개발사업에 따른 개발부담금을 A, B, C, D에게 각각 부과 고지하였다. A가 다세대주택을 지은 면적은 500㎡뿐이었으나(도시계획구역은 아닌 지역임), 관할 행정청은 A가 주변 토지 소유자들과 동일한 개발사업을 사실상 분할하여 시행한 경우에 해당하고 그들의 각 사업 대상 면적을 합하면 2,000㎡에 달하여 부담금부과대상면적(1,650㎡)을 초과하므로 개발부담금 부과 대상에 해당한다고 본 것이다.

과연 A는 개발부담금을 낼 수밖에 없을까?

사례에서 A의 건축 면적이 1,650㎡ 이상이 되지 않는다면 원칙적으로 개발부담금을 내지 않아도 된다. 그럼에도 불구하고 행정청이 이른바 ‘연접토지의 분할개발’에 해당한다는 이유로 개발부담금을 부과하였다면 행정심판이나 행정소송을 제기하여 다툴 수 있다.

즉, 소송에서 A는 주위 토지 소유자들과 동일한 사업을 분할개발을 통해 시행한 것이 아니라는 사실을 소명하여야 하고, 행정청에서는 동일한 사업의 분할 개발임을 보다 엄격하게 입증하여야 한다.

예를 들어 A는 주위 토지 소유자들과 A가 아무런 친인척관계나 각별한 친분관계에 있지 않으며, 설계나 건축을 의뢰한 회사도 서로 다르고, 개발에 소요되는 비용도 각자 독립적으로 투자하고, 개발 사업 이후 각자 다른 경로를 통하여 다른 사람들에게 임대 분양하였다는 사실 등을 소명하면 된다.