부동산 개발의 활성화와 건전한 부동산 문화를 발전 시키고 부동산

투자 자금의 유동성 확보를 통해 투자자들이 부가가치를 창출하여

재테크를 이룩하는 것이다.

(Real Estate Investment Trusts.부동산 투자 신탁 회사)

개요 : 전문성을 바탕으로 한 부동산 전문 투자 신탁회사에서 주식,

기타의 출자 또는 수익 증권을 발행하여 일반 투자자의 자금을 모집한다. 그리고 이 자금을 직접 부동산에

투자하거나 부동산을 담보로 하는 대출 채권등에 운용하여 얻은 수익을 투자자들에게 분배하는

투자방식이다.

연간 총 소득의 75%이상이 부동산 관련 수입이어야 하며 총 소득에 대한 배분은 95%이상을

투자자에게 모두 환원하여야 한다.

또한 최대 부채율이 50% 이하로 규정되어 있다.

4년미만 보유의 부동산 매각이익은 전체 연간소득의 30%를 넘을 수 없다.

투자 신탁회사의 영리를 목적으로 한 자체적인 부동산 소유는 할 수 없으며 투자자를 위한 영업만 가능

일반적으로 부동산은 현금 유동성이 없는 자산으로 매매에 소요되는 비용이 높고 부분적인 매매가

되지 않아 투자 전환이나 유동성 자금의 긴급한 필요시 문제가 많으나 REITs를 통해 재산권 즉

부동산을 수익 증권의 형태로 보유하여 시장을 통한 유통이 가능하다.

REITs의 설립은 은행,보험회사,부동산 개발회사등 다양하나 개인이 소유한 일반 부동산

투자 법인체는 설립할 수 없다. 즉 법인의 이익을 목적으로 운영하는 것이 아니고 투자자인 주주들의

권익보호와 높은 수익을 위해 운영되어야 하는 것이다.

한국의 경우 이를 관리, 감독하여야 할 정부기관과 업체들이 없고

기존의 조직으로는 전문성 부족으로 많은 시행 착오가 예상된다.

전문화된 정부기관과 관련기관의 설립이 선행되어야 한다.

미국에서의 부동산 담보 대출은 대출 기관이 자금을 대출하고 그

담보권(Mortgage) 자체를 매각,유통 시킴으로서 자금 재 조달을 가능하게 하는 것이다 (MBS제도).

부동산 개발 전문 회사를 통해 토지를 소유한 지주와 건물을 신축할 수 있는 사업주를 선정 공동 개발, 공동

이익을 창출하는 것을 말한다.

개발 절차

1. 지주는 부동산 개발 전문회사에 토지에 대한 개발을 의뢰하고 개발 전문 회사는

부지 타당성 조사. 분석과 사업 타당성 조사를 완료한 후 사업주와 설계, 시공, 관리

일체를 포함한 일괄 도급계약을 체결 한다.

2. 지주와 사업주간의 법적 보호 장치로서 임대차 계약을 체결한다.

(임대 목적인 경우 일반적으로 임대기간은 8년정도이고 임대료는 공시지가의 20~30% 이며

지주는 토지 및 건물의 소유권 보존 등기를 하고 사업주는 임대차 설정 등기를 한 후 계약 기간동안

건물이나 시설을 사용한다 계약 만 료시 사업주는 사업관련

시설을 제외한 건물의 사용권을 지주에게 이전한다)

3. 건축물이 완공된 후 목적(임대,분양)에 따라 부동산 개발 전문회사

에서 이를 실현한다 분양이 목적인 경우 토지에 대한 원가와 건축

사업에 대한 원가를 계산하여 총 분양대금에서 비율에 맞게 분배 정산한다.

개발 이익

1.개발 비용의 안정적 확보

2. 세금문제 해결

3. 안정적 임대(분양) 수입

4. 개발 이익

사업주 1. 토지 매입 효과

2.안정적 영업

3.영업장 증대

4.본인의지에 맞는 사업장 신축

한국의 실정에 가장 적합 부동산 투자 방법으로는 회원제,혹은 동호인 주택의 공동 건축이 있다.

이는 부동산 개발회사와 지주 그리고 사업주와 구매 희망자가 공동으로 운영하는 것이다.

부동산 개발회사가 주체가 되어 적합한 토지를 물색하고 사업 타당성 검토와 분양,혹은

임대 계획을 구체적으로 작성하여 지주와 토지가격의 보상 및 완공 후 지분에 의한 구분등기등을

협의한 후 시행자를 확보한다 시행자는 공사 금액 및 설계 감리등 사업 계획을 결정한 후

비용의 정산 방법등을 결정한다. 또한 부동산 개발회사는 선 구매

희망자를 모집하여 토지 구입 대금의 일부를 지불하고 재산 보전을

위하여 토지에 대한 지분 등기를 하여 준다.

*지주는 안정적으로 토지 대금을 회수할 수 있으며 완공 후 개발 이익에 대하여도 지분에

대한 이득을 보장 받을 수 있다

*시행자는 공사 대금등 건축비의 안정적 회수와 완공 후 개발이익을공유할 수 있다.

*선 구매자는 본인의 희망 대로 건축에 관여할 수 있으며 분양 원가로선 취득할 수 있다

*이를 위해서는 신뢰할 수 있는 부동산 개발 회사의 역할이 가장 중요하다.