K-6 인근 토지 개발 이용 연구

동국대학교 행정대학원

이 근 식

목 차

1. 사업개요

1) PROJECT의 개념

2) 사업 내용

3) 대상부지 현황사진

2. 개발환경분석

1) 입지환경 분석

2) 계획부지 SWOT 분석

3) 경쟁주택 분석

4) 광역 및 세부 위치도

3. MARKETING 전략

1) 사업대상

2) 사업수지분석

3) 예상 투자 수익율

4. MASTER PLAN

1) 주거 단지 특성화

2) SITE PLAN

3) UNIT PLAN

5. 결론 및 의견

1. 사업개요

1) PROJECT의 개념

2) 사업내용

3) 대상부지 현황사진

1. 사업 개요

1) PROJECT의 개념

포화 상태의 서울을 포함한 수도권의 과밀 집중화의 방편과 고속철도의 개통, 판교 토지 보상자들의 대체 토지 물색, 노년 인구의 증가 요인에 따른 전원,도시기능 복합형 단독 주택 수요 등에 의하여 평택, 아산 등이 새로운 대체 지역으로서 급 부상하고있다. 이와 더불어 주한 미군 용산 사령부의 이전과 쌍용자동차의 매각 완료에 의한 지역 안정 등에 따라 평택시 유입인구가 폭발적으로 증가하고있다.

이러한 다양한 조건을 충족시킬 수 있는 수익성 주거 공간과 전원적인 주택이 절실히 요구되고있다.

K-6 PROJECT는 이러한 시장 환경의 변화에 따라 차별화, 특성화, 고급화를 기준으로 하는 최유효 토지 이용과 개발에 관한 연구이다.

2) 사업 내용

구 분	내용
사 업 명	K-6 PROJECT
대지위치	경기도 평택시 팽성읍 근내리 191-3외 7필지
지 목	답,임야,구거
허가사항	일반주택부지조성(6,700평)
대지면적	5,871.36평
도로면적	828,64평
용 도	전원형 복층 다가구 주택
건물규모	지상3층
구 조	철근 콘크리트, 경량 철골조
건축면적	1,165.58평
연 면 적	5,871.92평
건 폐 율	19.85% (법정 20%이하)
용 적 율	74,54% (법정 80%이하)

2. 개발환경분석

1) 입지환경 분석

2) 계획부지 SWOT 분석

3) 광역 및 세부 위치도

1. 입지 환경 분석

목 차	주요 내용	관련자료	기 타
현재토지관련 규제	관리 녹지지역 토지거래허가지역	토지이용계획 확인서
K-6 정문과의 도보 소요 시간	12분~15분
K-6 정문과의 차량 이동 시간	5분~10분
인근 주요 시설	현재 삼거리 수퍼외 없음
접속 도로	4미터 농로
주 접속도로와의 거리	2차선 주도로에서 35미터
팽성읍 대중교통수단 과 소요시간	인근 주도로에 시내버스 정거장
주변 신축주택 현황	사진 참조
토 지 상 태	약간의 구릉이 있는 평지로서 평택시내를 관통하는 안성천과 진위천의 근교에 위치하고 있다. 주한미군이전 소요 수용 지역인 대추리, 내리, 동창리에 인접하고 팽성에서 오산을 잊는 주도로에 근접한 교통의 요충지이기도하다.

3. 계획부지 SWOT 분석

S(장점) 1. K-6 정문과의 도보 가능거리 2. 인근 신축 주택의 폭발적 증가로 고급형 빌라촌의 집단 형성 3. 원활한 접속 도로망 4. 자연 친화적인 단지 가능	W(단점) 1.주변지역의 미비한 여가 및 문화시설 2.원거리 역세권
O(기회) 1. 미군기지 이전 확정 시 평택 고속철도 역사 예정 2, 자연 친화적인 주거목적과 안정적 임대수익 가능	T(위협) 1. 이전이 장기화할 경우의 임대수익의 리스크 2. 주변지역의 미비한 상업시설

3. 광역 및 세부 위치도

4. MASTER PLAN

4) 주거 단지 특성화

5) SITE PLAN

6) UNIT PLAN

3. MARKETING 전략

7) 사업 대상

8) 사업 수지 분석

9) 예상 투자 수익률

1) 사업 대상

A. 현재 주한미군 용산 기지는 한미 연합사와 미8군을 위시하여 각종 통신 여단, 정보부대등 군 부대와 이를 지원하는 34근무지원단, 121 병원, 각급 학교 등 많은 정규 군 병력과 군속 등이 짧게는 1년, 길게는 2년 이상 장기 체류 근무를 하고있다. 이미 알려진 바와 같이 용산 기지 내에는 군 막사(BEQ,BOQ등)의 거주 환경이 상당히 열악하여 대다수의 하사관급 이상은 영외 거주를 희망하고 있으며 영외 거주 희망 하사관 및 장교, 군속들은 미 국방부에서 책정한 계급별 해외 주택 수당(Over Sea Housing allowance)을 받아 영외 주택을 구해 거주하고있다. 현재 주한미군은 한남동에 국방부와 주공에서 임대한 한남 빌리지 내 아파트를 가족이 있는 미군의 숙소로 사용하고 있으나 그 수요를 감당하지 못하고있는 실정이다. (OHA 영외주택 수당 참조)

용산지역 주한미군의 영외주택의 수요는 대략 군장병 2500명 민간인(GS,계약직) 850 명으로 평균 월200만원 정도의 주택 2500 채 와 월 380만원 850 채 총 3300채의 주택이 있다.

즉 1년 영외 주택 예산이 천억원 이상으로 추정된다. 정확한 통계는 없지만 임대료 수입이 차지하는 지역 경제 비중이 상당히 높다고 하겠다. 이에 따라 최근 영외주택의 임대료 즉, 투자이익을 위해 이태원동, 후암동 등에 고급 빌라의 건축이 봇물을 이루었으며 이촌동 등지의 아파트 가격의 이상 폭등에도 영향을 미치고있다.

B. 위와 같은 영외주택의 수요가 평택으로 이전한 후 동일한 현상이 일어나리라는 것은 틀림없다 할 것이다. 물론 수용 부지 내에 영내 숙소를 건설할 수도 있겠으나 한미간에 현재 벌어지고 있는 이전 협상을 보면 예산과 예정 부지 확장의 이견으로 전면적인 건축은 불가능하다고 할 수 있다. 따라서 미군 부대 수용 예정지를 제외한 인근의 미래 가치는 상당히 높다 아니할 수 없다.

C. 현재 K-6주둔 미군 및 군무원의 영외주택수요 만으로도 신축인 경우 충분한 경쟁력을 확보하고있으며 최근 들어 집단 빌라촌이 형성되는 등 개발의 바람이 불고있다.

D. 이미 임대사업과 수익 창출에 경험이 있는 용산 지역의 기존 외국인 임대사업자의 평택 진출이 눈에 띄게 형성되고있으며 소규모 투자 자들의 문의와 관심이 증폭되고있다.

E. 빌라 단지의 분양은 대지 150평 규모에 3층, 3세대의 단독 건물을 기준으로 하는 것이 바람직하다. 이는 본인 거주와 동시에 2세대에 대한 임대수익의 발생과 임대 사업자로의 등록을 염두에 둔 것이다.

F. 따라서 소규모 투자 자본을 유치하거나, 지주 공동사업을 추진하거나 하여 지형적인 주변 여건 이 전원적인 현지 분위기와 외국인 주거의 편의성을 고려한 고품격의 특성화한 단지를 건축한다면 선,후 분양을 가리지않고 충분한 사업성이 있다고 보아야 할 것이다.

G. K-6 인근에 집단 외국인 임대용 특성화 단지가 형성된다면 인근 평택 산업단지, 송탄 산업단지 내 외국인 상사 및 주재원과 VOLVO 연구소 쌍용 자동차 등의 외국인 임대 수요역시 기대할 수 있다 하겠다. 그 이유로는 생활 환경이 외국인 거주에 만족할 수 있는 교육, 의료시설, 문화 시설, 여가 시설 등이 형성 될 것이기 때문이다.

2) 사업 수지 분석

3) 예상 투자 수익 분석

l 주택단지 중 단독 건물 1동의 경우

대지면적 :181 평

토지비용 :평당 120만원 / 총 217,200,000원

건축면적 :36평 / 연면적 108평 / 총 3층

평당건축비 : 220만원 / 총 237,600,000원

총 투자비: 454,800,000원

임대수입(1세대 본인 거주시) :

월 $ 1,000 (120만원)*2세대

월 2,400,000원

년 28,800,000원

5. MASTER PLAN

10) 주거 단지 특성화

11) SITE PLAN

12) UNIT PLAN

1) 주거 단지 특성화

A. 근접한 거리에 진위천이 흐르고 있으며 하천이 들어오는 방향에 있어 풍수지리 상으로도 유리하다. 또한 과수원과 산 밭으로 둘러 쌓여 있어 지형이 아름답고 심리적인 안정과 자연의 풍요로움이 최적인 조건이다.

B. 선진국형 전원형 집합주거 단지의 형태로 출입 보안씨스템과 더불어 각종 시설 즉, 라켓코트, 바비큐 정원, 벽난로설치, 위성방송 씨스템구축 등 고품격의 실내외의 건축컨셉이 필요하다.

C. 전속 PM회사를 선정하여 시설 및 보수 임대차 중개와 관련한 일체의 용역과 관리를 위임하여 외국인들과의 커뮤니케이션이나 그들의 불만 사항에 대하여 고려하여야 한다.

*참조 외국인 임대시의 주의 사항 ㈜ 글로벌 마이다스 부동산 중개 제공

▲ 실내구조를 외국인 취향에 맞춰라 1대이상 주차공간은 필수다.

외국인들은 거실이 큰 주택을 좋아한다. 우리가 안방중심 문화라면 외국인들은 거실중심 문화이기 때문. 침실과 접견실 2개를 별개로 사용하는 우리 대형아파트 문화와 달리 외국인들은 킹사이즈 침대 2개가 들어갈 수 있는 넓은 침실 하나만으로 족하다. 때문에 침실면적이 12평은 족히 돼 우리의7∼8평보다 크다. 주방과 식당이 분리된 집을 선호한다. 벽지와 커튼의 색상도 무늬가 없는 흰색이나 아이보리색계통의 단순색상을 좋아하고 침실의 붙박이장과 드레스룸-냉장고-식기세척기-가스오븐렌지등은 필수이며 인터넷을 사용할 수 있게 두루넷이나 ADSL을 미리 설치하여두는 것이 좋다.또한 정원이 있는주택을 선호하고 파티를 즐기기 때문에 파티공간을 마련하면 금상첨화. 외국인들은 우리 밤시간에 자국 본사와 연락하며 일처리를 하기 때문에 집안에도 사무실공간을 두는 경향이 많다. 따라서 방 하나는 사무실로쓸 수 있도록 배려하면 매우 좋아한다..

▲임대료에 대한 각종 세금 부과에 유의하여야 한다.

외국인이 퇴거하여 본국으로 돌아가고 몇 년이 지난 후 임차인이 임대료 외 사용한 각종 공과금까지 임대료에 포함되어부담하지 않아도 될 세금까지 임대인의 책임으로 돌아올 수도 있다

▲계약서 작성은 전문가 도움을 받아라

계약서는 영문인 만큼 외국인 전문 부동산 중개 회사의 도움을 받아야 한다

▲달러화의 대 원화 환율 변동에 따라 임대료의 변동이있을 수 있다.
계약서 작성시 임대료의 지급이 원화인지 달러화인지 확실하게 하여야 한다. 또한 불가피하게 계약이 중도에 해지되어 선불금중 잔여금을 반환하여야 할 경우 특히 환차손에 대한 문제가 발생할 수가 있다

▲유지관리에 신경을 써야 한다.

난방이나 온수, 냉방기기등 주택의 시설에 문제가 발생한 경우 호텔에서 묵는 비용을 지불해야 하는수도 있기 때문에임대차주택의 인근에 긴급하게 도와줄 수 있는 전문 설비업소를 평소 준비하여 놓는것이 현명하다.

▲주택 구입 전에 전문가와 상담 후 결정하라
모든 주택이 임대가능한 것이 아니다 주변환경-시설 등이 성공의 관건 외국인 임대주택의 수요층은 늘어났으나 4∼5년전에 지은 빌라들은 전용 평수가 작거나 위치 평면이 그들의 주거공간과 맞지 않아 문제발생 소지가크다. 이 때문에 단독주택을 헐고 무분별하게 집을 지었다가 낭패를 보는 경우가 많아 주의가 요망된다

▲ 임차인 살림살이와 가구는 임차인이 보험에 들도록 하라
화재나 도난의 가능성을 배제할 수 없으며 도둑의 침입은 어떠한 경우에도 임대인에게 불리하게 작용하여 계약 해지의 사유나 재 계약 기피의 사유가된다.

▲ 계약 해지 조항에 유의 하라
임대료의 2~3년치 선불 조건의 계약인 경우 임차인에게는 본국으로의 불가피한 귀국의 경우등 해지조항이 필히 있다. 그러므로 임대인은 다른 임차인을 구하기 위한 충분한 해지기간을 보장 받아야 한다.(대체적으로 2∼3개월전에 통보할 수 있도록 해야 한다

▲ 중개업소에 대한 책임소재(매매계약의 원인 무효)를 분명히 하여야 한다.
외국인 임대주택 투자용 빌라를 중개업소나 컨설팅업소를 통해 구입할 경우매매 잔금을외국인 즉, 임차인이 지불하는 2~3년치 선불금(Rent)으로 대체하여야 하며 매매를 중개한 업소에서는 완공이나 명도후 일정한 기간내에 계약을 성사 시켜야 한다

2) SITE PLAN

3) UNIT PLAN